AP : Pouvez-vous nous présenter rapidement votre cabinet ?
Me Xavier Normand-Bodard : Notre cabinet, qui regroupe une trentaine d’avocats, est pluridisciplinaire. Nous sommes des "généralistes" travaillant dans l’univers de l’entreprise et des collectivités publiques. Le cabinet est, en effet, l’avocat de l’Etat, notamment au titre d'une activité dominante pour laquelle nous avons une expertise reconnue. Nous intervenons pour le compte de l’administration fiscale, essentiellement au pénal, dans les affaires de répression de la fraude fiscale. C’est un domaine qui est actuellement, comme vous le savez, plutôt porteur. Sans être exhaustif, nous intervenons par ailleurs dans les secteurs de la presse, du droit de l’assurance, du droit social, de la responsabilité médicale et du droit bancaire, notamment sous forme d'actions en paiement et de mise en oeuvre des voies d’exécution, jusqu’à la saisie immobilière. Nous avons parallèlement une activité à l’international à travers un réseau avec lequel nous collaborons.
AP : Une partie des avocats français semble actuellement affronter des difficultés en termes d’activité ?
Me X. N-B : Les avocats, à l’instar de la plupart des autres professions, sont sujets aux aléas économiques. Certains affrontent effectivement des difficultés. La force de notre cabinet est d’avoir une clientèle institutionnelle qui nous permet de faire face à la crise, même si nous la ressentons nous aussi, notamment au travers de délais de paiement qui s’allongent et de clients qui hésitent à mettre en œuvre des procédures. Nous ressentons également la crise de manière plus positive pour nous, avec des banques plus enclines à lancer des actions en paiement et en prises de garanties hypothécaires. Le volume de dossiers est ainsi plus important depuis deux ou trois ans.
AP : Ce nombre de dossiers influe-t-il directement sur le nombre de ventes forcées ?
Me X. N-B : Les dossiers d'impayés dans lesquels il y a des titres exécutoires –par exemple un acte notarié d’achat d’un appartement ou d’une maison avec une garantie hypothécaire–, et pour lesquels nous pouvons aller directement à la procédure de saisie immobilière, sont en effet plus nombreux actuellement. J’interviens à Paris intra-muros et dans la petite couronne, Bobigny, Nanterre, Créteil, en liaison avec mes correspondants. Nous avons aussi beaucoup de dossiers en Seine-Saint-Denis, ce qui malheureusement n’est pas illogique. Mais des dossiers plus nombreux à l’engagement ne veulent pas dire plus nombreux à la vente par adjudication. Beaucoup d’affaires n’arrivent pas à la barre du tribunal. Les débiteurs parviennent parfois à régler leurs arriérés ou trouvent un accord avec la banque ou la copropriété. Il y a également beaucoup de dossiers qui se règlent par vente amiable.
Pour les irréductibles ou les débiteurs qui "disparaissent" d’une façon ou d’une autre –ils sont à mon sens de plus en plus nombreux–, on arrive finalement à la vente forcée.
AP : Existe-t-il, comme on l’entend souvent, une typologie particulière pour la Seine-Saint-Denis ?
Me X. N-B : Oui, j’ai effectivement eu plusieurs dossiers en 2013 pour lesquels la procédure a été stoppée face à des situations catastrophiques, notamment une dégradation extrême de biens qui ne sont pas entretenus, avec même parfois des arrêtés de péril. Dans certains cas, pour de grandes copropriétés, comme la résidence Le Chêne pointu, par exemple, qui sont dans un état catastrophique, gérés, faute de syndics, par des administrateurs provisoires, des marchands de sommeil ont acheté à la barre les premiers appartements et se sont fait poursuivre puisqu’ils ne remboursent rien, leur but immédiat étant de toucher rapidement des loyers par l’exploitation de l’être humain. Certains secteurs de la Seine-Saint-Denis sont pourtant beaucoup plus riches, dans lesquels on retrouve, comme dans beaucoup d'autres départements, une typologie de débiteurs qui sont confrontés à un accident de la vie, une perte d’emploi, une séparation...
La modification des durées de prescription, en 2008, a également accéléré les choses, avec une incidence sur les prêts –prescriptions de deux ans à partir du premier incident– incitant les banques à poursuivre plus rapidement les débiteurs. Ces dernières sont ainsi moins enclines à trouver des accords si cette magnanimité risque de mettre en péril le recouvrement de la créance.
AP : Le règlement amiable de nombreux dossiers peut-il être assimilé à de la médiation ?
Me X. N-B : Médiation n’est pas le terme judicieux. Pourtant, l’intérêt des organismes de crédit ou des syndicats des copropriétaires n’est pas de faire vendre le bien, mais de voir les débiteurs rembourser le crédit ou reprendre le paiement des échéances ou des charges. Des accords peuvent donc être trouvés si le dialogue s’instaure entre les parties, à condition évidemment que les débiteurs soient en mesure de proposer une solution réaliste et de pleinement l’assumer. Ce préalable suspend ou arrête les poursuites. Depuis la réforme de procédure de 2006, il y a également l’audience d’orientation qui permet de privilégier la possibilité d’une vente amiable à l’initiative des débiteurs, a priori moins traumatisante.
AP : Pour les procédures qui arrivent à la barre, comment ont évolué les prix d’adjudication des biens en 2013 ?
Me X. N-B : Sur Paris et les Hauts-de-Seine, les adjudications se font toujours à un niveau proche des prix du marché, au point où l’on peut se demander si la possibilité de vente amiable, dont je parlais précédemment, constitue une réelle opportunité… Concernant la Seine-Saint-Denis, je suis plus dubitatif. Sur le Val-de-Marne et la province, j’ai peu de dossiers, je suis donc moins en mesure d’apprécier l’évolution de ces prix. D’une façon générale, dès qu’il s’agit de biens de bonne ou de grande qualité, incontestablement, nous restons aux prix du marché, avec parfois des ventes qui vont même au-delà de ces prix, pour les achats d’opportunité.
AP : La durée des procédures a-t-elle évolué ces dernières années ?
Me X. N-B : Les choses sont très variables. Dans le cas d’une procédure linéaire, les étapes sont schématiquement les suivantes : délivrance du commandement de saisie immobilière, assorti d’un délai de deux mois pour publier ce commandement. A partir de la publication, nouveau délai de deux mois pour assigner, avant l’audience d’orientation qui se tient entre un et trois mois après l’assignation. S’il n’y a pas de demande de vente amiable, le jugement est rendu un mois plus tard, fixant la vente dans les trois mois qui suivent. Il se passe donc une petite année entre la délivrance du commandement de saisie immobilière et la vente forcée.
AP : A l’issue d’une vente par adjudication, dans quels délais les créanciers sont-ils réglés ?
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